IMU 2026: chi deve pagare, come si calcola e scadenza del 16 giugno

Ultimo aggiornamento: 14 maggio 2026

L’acconto IMU 2026 scade il 16 giugno 2026. Entro quella data, proprietari di seconde case, immobili locati, capannoni, box e terreni devono versare la prima rata dell’imposta municipale propria. Chi ha solo la prima casa — nella quasi totalità dei casi — non deve fare nulla. Ma le eccezioni esistono, e conoscerle può fare la differenza.

In questa guida spieghiamo nel dettaglio chi è tenuto a pagare, come si calcola l’importo corretto e come effettuare il versamento tramite modello F24.

La scadenza in breve

Esenzione IMU prima casa: chi non paga nel 2026

La regola generale è chiara: l’abitazione principale non è soggetta a IMU. Per “abitazione principale” si intende l’immobile in cui il proprietario risiede anagraficamente e dimora abitualmente.

L’esenzione vale per le categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 e A/7. Rientrano nell’esenzione anche le pertinenze dell’abitazione principale, nel limite di una per ciascuna categoria (C/2, C/6, C/7).

Eccezioni: quando la prima casa paga l’IMU

L’esenzione non si applica agli immobili di lusso classificati nelle categorie catastali:

• ✓A/1 — Abitazioni di tipo signorile
• ✓A/8 — Ville
• ✓A/9 — Castelli e palazzi di eminenti pregi artistici o storici

Questi immobili, pur essendo utilizzati come abitazione principale, restano soggetti a IMU con un’aliquota ridotta e una detrazione di 200 euro.

Altre categorie esenti

• ✓Terreni agricoli posseduti e condotti direttamente da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali (IAP) iscritti alla previdenza agricola
• ✓Immobili dei Comuni sul cui territorio insistono
• ✓Fabbricati rurali strumentali all’attività agricola (categoria D/10)
• ✓Alloggi degli IACP (Istituti Autonomi Case Popolari) destinati all’edilizia residenziale pubblica

Chi deve pagare l’IMU 2026

Sono tenuti al pagamento dell’acconto del 16 giugno tutti i proprietari (o titolari di altri diritti reali come usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie) di:

• ✓Seconde case e abitazioni non principali — appartamenti sfitti, case vacanze, immobili dati in uso a familiari non conviventi
• ✓Immobili locati — anche quelli affittati a canone di mercato o a canone concordato
• ✓Pertinenze in eccesso — box e cantine oltre la singola pertinenza legata all’abitazione principale
• ✓Negozi, uffici, capannoni (categorie C e D)
• ✓Terreni non esenti — terreni non coltivati direttamente o non posseduti da coltivatori diretti/IAP
• ✓Abitazioni principali di lusso (A/1, A/8, A/9) come sopra indicato

Come si calcola l’IMU: formula passo per passo

La formula di calcolo dell’IMU è la seguente:

IMU = Rendita catastale × 1,05 × Moltiplicatore catastale × Aliquota

Il risultato va poi proporzionato ai mesi di possesso nell’anno e alla quota di proprietà del contribuente (es. 50% se in comproprietà con il coniuge).

Passo 1 — Trovare la rendita catastale

La rendita catastale è indicata nella visura catastale dell’immobile, disponibile gratuitamente sul sito dell’Agenzia delle Entrate (agenziaentrate.gov.it) oppure presso il catasto.

Passo 2 — Rivalutare del 5%

La rendita catastale va maggiorata del 5% (moltiplicata per 1,05). Questo coefficiente di rivalutazione è fisso e non cambia.

Passo 3 — Applicare il moltiplicatore catastale

Passo 4 — Applicare l’aliquota comunale

L’aliquota è quella deliberata dal proprio Comune per l’anno 2025 (anno precedente), poiché l’acconto si calcola con le aliquote dell’anno precedente. Il saldo di dicembre regolerà l’eventuale differenza se il Comune modifica le aliquote per il 2026.

Esempio numerico — Appartamento A/2 a Roma

Si ipotizza un appartamento in categoria A/2 con rendita catastale di € 500, posseduto al 100% per tutti i 12 mesi dell’anno, destinato a seconda casa.

L’acconto minimo al di sotto del quale non è dovuto il versamento è € 12 annui complessivi.

Scadenza IMU giugno 2026: come si paga con il modello F24

Il versamento dell’IMU si effettua esclusivamente tramite modello F24, disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Il pagamento può avvenire:

• ✓Online tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (F24 web, F24 online)
• ✓Tramite home banking del proprio istituto di credito
• ✓In banca o alle Poste (solo per i soggetti non titolari di partita IVA)
• ✓Presso il CAF — il nostro centro compila e invia il modello F24 per conto del contribuente

Principali codici tributo F24

Nel campo “Anno di riferimento” va indicato 2026. Per Roma il codice catastale è H501.

Le aliquote: base nazionale e delibera comunale

A Roma le aliquote 2025 sono state approvate con Deliberazione dell’Assemblea Capitolina n. 182 del 19 dicembre 2024. L’aliquota sulle seconde case a Roma è pari all’1,06% (il massimo consentito dalla legge).

Per verificare le aliquote del proprio Comune consultare il Portale del Federalismo Fiscale — MEF.

Casi particolari

Immobili locati a canone concordato

Gli immobili locati a canone concordato (contratti ai sensi della Legge n. 431/1998) beneficiano di una riduzione del 25% dell’IMU dovuta (art. 1, co. 760, L. 160/2019). La riduzione si applica solo se l’immobile è situato in Comuni ad alta tensione abitativa e il contratto è regolarmente registrato.

Coniugi con residenze anagrafiche separate

I coniugi con residenze anagrafiche separate che dimorano abitualmente in immobili diversi hanno diritto all’esenzione prima casa per il rispettivo immobile, sia nello stesso Comune sia in Comuni diversi. La Corte Costituzionale, con sentenza n. 209/2022, ha dichiarato incostituzionale la norma restrittiva precedente.

Immobili storici e di interesse culturale

Gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico ai sensi del D.Lgs. n. 42/2004 beneficiano di una riduzione del 50% della base imponibile.

Immobili inagibili o inabitabili

Per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, l’IMU si riduce del 50%. A partire dal 2026, il D.M. MEF del 6 novembre 2025 consente ai Comuni di deliberare la riduzione o l’azzeramento dell’IMU anche per immobili resi inutilizzabili da cause diverse dalle calamità naturali (crolli strutturali, cedimenti). La facoltà è rimessa alle singole delibere comunali.

Documenti da portare al CAF

• ☐Visura catastale degli immobili soggetti a IMU
• ☐Documento d’identità
• ☐Codice fiscale
• ☐Atto di acquisto o contratto (per verificare quota di possesso e date)
• ☐Contratto di locazione registrato (se l’immobile è affittato)
• ☐Attestazione di inagibilità (se applicabile)

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